SITUACIÓN DEL MERCADO RESIDENCIAL EN ANDALUCÍA
Hace ya casi 15 meses desde que la vida nos cambió a todos los españoles, sí, a todos. En mayor o menor medida todos hemos debido adaptarnos a las circunstancias tanto en lo profesional como en lo personal. Y el mercado residencial también está cambiando.
Soy de los que piensa que algunos de los cambios sufridos han venido para quedarse, especialmente todo lo relacionado con el teletrabajo, algo que afecta no solamente al mercado de oficinas sino al mercado residencial. Es una evidencia que los actuales compradores de viviendas buscan algo más de espacio, zonas comunes , terrazas , …en definitiva, un hogar en el que poder trabajar total o parcialmente y en el que poder “respirar “ en el supuesto de que algún día ( ojalá que no ) haya que volver a confinarse.
En líneas generales, el sector está razonablemente bien y 2021 va a ser un año parecido a 2020. Sin estar donde nos gustaría que estuviese, no ha derivado en la hecatombe que presagiábamos en marzo del año pasado. Estamos en una crisis sanitaria que nada que ver con la de 2008, que fue inmobiliaria y financiera, y de la que la banca, en líneas generales, aprendió mucho, de manera que la financiación y la morosidad de hoy son muy diferentes a las de aquella época.
2021 ha comenzado moderadamente bien. La estabilidad política en Andalucía traslada mucha seguridad al inversor nacional e internacional y el mercado se está recuperando a buen ritmo. Creo que 2022 va a ser un buen año y 2023, espectacular. Las previsiones son buenas y el panorama general ha cambiado poco: el 80% de las viviendas que se venden siguen siendo de segunda mano y 1 de cada 3 viviendas se compra sin financiación, lo que revela la elevada tasa de ahorro que acumulan los españoles, muchos de los cuales compran sin necesidad de financiación. Según el INE, la tasa de ahorro de las familias españolas a finales de 2020 era del 14,8% de su renta disponible, más del doble que en 2019 ( 6,3 % ). Es la mayor tasa de ahorro de las familias españolas en toda la historia.
Uno de los principales problemas que afronta el sector, y no solamente en Andalucía, es la financiación a los jóvenes para la adquisición de una vivienda. Una persona con un salario de 2.000 euros al mes ( por desgracia hay muchas personas que no llegan a ganar este salario ) probablemente podrá comprarse una vivienda tipo de 200.000 euros y pagar una cuota de 700 euros al mes durante 30 años, pero es difícil que cuente con el 20% que necesita para la entrada que complete el 80% de financiación hipotecaria. Y a ello hay que añadir otro 10% para los gastos de la compraventa. ¿Se podría encontrar una fórmula para avalar esa entrada al comprador? ¿Por qué en España no somos capaces de poner en marcha ese mecanismo que funciona en muchos países de nuestro entorno, con lo que además representaría para la dinamización del mercado? Hay que darle solución, y del mismo modo que se avalan los ICOs, podrían usarse estos créditos con los jóvenes que no tienen ahorros pero ganan lo suficiente para poder hacer frente a una hipoteca.
Como conclusión diría que la situación del mercado residencial en Andalucía no es mala. Cualquiera de nosotros hubiera firmado hace un año estar como estamos ahora. Las perspectivas a corto plazo son buenas, y me preocupa más el medio plazo, sobre todo por la incertidumbre política que pueda haber en España. Dentro de año y medio hay elecciones en Andalucía y España, y si se genera inestabilidad, todos saldremos perjudicados. Pero, hoy por hoy, soy razonablemente optimista.
Íñigo Galán
